法人化のご相談
不動産オーナーの法人化（不動産管理会社の設立）を、個人のままの場合と比べて判断するためのご相談です。
法人化は、所得や家族構成によっては、かえって税金が増えることもあります。法人化する場合としない場合を数字で比べ、法人化しない方がよい場合は、そのようにお伝えします。ご相談はオンラインで、全国に対応しています。
法人化を考える目安
不動産所得がおおむね500万円を超えたら、法人化を検討する価値があります。当事務所の簡単な試算（不動産保有方式で所得を会社に移し、家族に役員報酬を払う形）では、個人の所得税・住民税と会社の均等割を合わせた税金が、所得500万円で年17万〜31万円、1,000万円で年39万〜113万円ほど減りました。一方、300万円では、配偶者1人に払う形だとかえって増えることもありました。
この試算には、役員報酬にかかる社会保険料や、設立・不動産の移転の費用は入っていません。管理委託方式など、ほかの方式にはこの金額をそのまま当てはめられません。計算の中身は、どのくらいの規模で法人化を検討すべき？の記事にまとめています。
3つの方式
不動産管理会社のつくり方には、次の3つの方式があります。会社に移せる所得は、一般に上から順に大きくなります。
- 管理委託方式物件はオーナー個人のまま、管理を会社に任せて管理料を払います。会社に移る所得は管理料の分です（目安として家賃の3〜8％）。管理委託方式の解説
- 一括賃貸（サブリース）方式会社が物件を一括で借り上げ、入居者に貸します。管理委託方式より会社の取り分を大きくできます（目安として家賃の10〜15％）。空室が増えると会社の採算が悪くなります。一括賃貸方式の解説
- 不動産保有方式建物を会社に売り、家賃収入をすべて会社のものにします。土地はオーナーに残して会社が地代を払い、将来は無償で返す契約を結んで「土地の無償返還に関する届出書」を出しておくのが基本です。不動産保有方式の解説
管理料の割合は例で、税務上認められる上限ではありません。会社が実際に行う業務の中身に見合っていることが前提です。
個人のままの方がよい場合
- 不動産所得がまだ小さい（300万円前後では、かえって税金が増えることがあります）
- 相続までの期間が短いと見込まれる（所得を移す期間が短く、相続税を抑える効果が十分に出にくくなります）
- 借入金の残りが、建物を会社に売る価額より多い（不動産保有方式で建物を会社に移すのが難しくなります）
- 法人を続ける費用を上回る効果が見込めない（赤字でも法人住民税の均等割がかかり、資本金1,000万円以下・従業者50人以下の会社なら標準で年7万円です。決算・申告の手間と税理士報酬も増えます）
比べる項目
- 個人の所得税・住民税と、法人にかかる税金の合計
- 家族への役員報酬の額と、給与所得控除
- 役員報酬にかかる社会保険料（会社と本人で、報酬のおよそ3割）
- 設立費用（司法書士の報酬を含めて、株式会社でおよそ25万〜30万円、合同会社で10万〜15万円）
- 建物を会社へ移すときの費用と税金（不動産取得税・登録免許税・消費税など）
- 借入金の扱い
- 設立後の消費税（免税になるかどうかと、インボイスへの影響）
- 相続財産の増え方と、相続税への影響
メリット・デメリットの全体は、不動産管理会社のメリット・デメリットの記事にまとめています。役員報酬の決め方は、役員報酬の最適な設定ラインの記事もご覧ください。
ご相談の進め方と料金
| 項目 | 料金（税込） |
|---|---|
| スポット相談1回60分まで | 22,000円／1時間（税抜20,000円） |
| 個人と法人を比べる試算 | 別途お見積り |
| 法人の設立登記 | 司法書士をご紹介 |
| 設立後の届出書・決算・申告 | 顧問契約で承ります月額22,000円〜。法人税申告書の作成は別途（月額基本料金の6か月分） |
- お問い合わせお問い合わせフォーム、または LINE からご連絡ください。
- スポット相談所得・家族構成・物件・借入金の状況をうかがい、法人化を検討する価値があるかをお伝えします。
- 試算必要な場合は、お見積りのうえ、個人のままの場合と数字で比べます。
- 設立設立の登記は、提携の司法書士をご紹介します。
- 設立後税務署などへの届出書、役員報酬の設計、毎年の決算・申告を承ります。
よくあるご質問
法人化すると、必ず節税になりますか？
いいえ。当事務所の試算では、所得300万円で配偶者1人だけに役員報酬を払う形だと、かえって税金が増えました。役員報酬にかかる社会保険料や、法人を続ける費用も含めて試算してから決めましょう。
どの方式を選べばよいですか？
会社に移せる所得は、一般に管理委託方式、一括賃貸方式、不動産保有方式の順に大きくなります。一方、不動産保有方式は建物を会社に売るため、売る価額や借入金、移転にかかる費用の検討が必要です。物件と借入金の状況をうかがってご提案します。
顧問契約をしなくても相談できますか？
はい。スポット相談（22,000円（税込）／1時間）でご相談いただけます。個人と法人を比べる試算は、別途お見積りです。
会社の設立の手続きもお願いできますか？
設立の登記は、提携の司法書士をご紹介します。設立後の税務署などへの届出書の作成・提出は、顧問契約の中で当事務所が承ります。