法人化を検討している大家さん必見！不動産管理会社のメリット・デメリットのまとめ

この記事の結論

不動産管理会社（法人）をつくると、所得の分散、役員報酬による給与所得控除、赤字の10年繰越し、退職金や生命保険の活用などで節税の幅が広がり、相続の準備もしやすくなります。一方で、設立費用、赤字でもかかる住民税の均等割（標準で年7万円）、税理士報酬などのコストが毎年かかります。所得がおおむね500万円を超えたら、個人のままと法人化した場合を試算で比べてみるのがおすすめです。

法人化するかどうかを、個人のままの場合と比べて試算するご相談も承っています。→ 法人化のご相談

こんにちは。大阪府柏原市を拠点に、大阪府内外の不動産オーナーを支援している税理士の平川（＠asse_t_ax)です。

不動産所得がある程度大きくなっていくと、課税所得が増大し、所得税の負担が重くのしかかってきます。

そこで「所得の分散」をはかるため、「不動産管理会社」の設立を検討する大家さんは多いのではないでしょうか。

今回は、「節税」としての法人化だけではなく、多方面から「メリット」と「デメリット」を解説します。

メリットについて

（１）社会的な信用が高まる

一般的に、個人事業主よりも会社の方が社会的な信用が高いです。

社会的な信用が高いということは、個人事業主であるよりも金融機関などからの融資が引きやすかったりします。

また、法人化することで、代表取締役（社長）という「肩書き」ができることも嬉しいポイントですね。

（２）事業年度を自分で決定することができる

個人であれば、事業年度は「１月１日から１２月３１日」までと決まっていますが、法人であれば事業年度を自由に決めることができます。

また、事業年度を「後から変更する」ことも可能です。

（３）倒産防止共済に加入することができる

別名「経営セーフティ共済」と呼ばれるもので、「独立行政法人の中小機構」が運営しています。個人でも加入はできますが、掛金を必要経費にできるのは事業所得だけで、不動産所得の必要経費にはできません（租税特別措置法28条）。法人なら損金にできるのが違いです。

掛け金は、原則として総額８００万円まで損金に計上することができます（解約後に再加入した場合は、下のとおり制限があります）。

解約したときの「解約手当金」を、将来の大規模修繕の備えに充てる使い方ができます。ただし、次の点に注意しましょう。

• 共済金の貸付けは、取引先の事業者が倒産して売掛金などが回収できなくなったときのものです。入居者の家賃の滞納は対象になりません。
• 掛金を40か月以上納めないと、解約手当金で掛金の全額は戻りません（12か月未満は戻りません）。
• 解約手当金は、受け取ったときの収入（法人は益金）になります。
• 令和6年10月1日以後に解約して再加入した場合、解約の日から2年を経過する日までに納めた掛金は損金になりません。

倒産防止共済の詳細はこちらをご参考ください
不動産オーナーに「てっぱん」の節税方法！修繕積立金は倒産防止共済で

（４）社会保険への加入が義務付けられる

保険料の金額が増える可能性もあるため、必ずしもメリットとはいえませんが、今後、年金制度が崩壊しない限りは、遺族年金や年金のもらえる金額が増えるため、ここではメリットにあげています。

（５）小規模企業共済に加入できる

「小規模企業共済」は個人事業主や会社の役員が加入することができる退職金制度になります。

退職金の積立ですが、年間最大84万円まで掛けることができ、「全額所得控除できる」、受取時には「退職所得控除の適用を受けることができる」点がメリットになります（受け取る理由や年齢によっては、一時所得などになることもあります）。

小規模企業共済について詳しくはこちらをどうぞ
個人の不動産オーナーは、「小規模企業共済」で節税しよう！

（６）退職金を支給することができる

役員が退職したときは、一定の方法により計算した退職金を支給することができます。

役員退職金は従業員への退職金に比べて「高額な金額を支給」することができ、退職金を受け取る側も「退職所得控除を受ける」ことができるため、給与などと比べて税制上優遇されています。

（７）生命保険などの保険に加入できる

個人で保険に加入した場合に「所得控除を受けることができる金額」は、年間12万円が限度になりますが、法人で役員や家族を被保険者として加入すれば、個人に保険をかけながら全額経費にできるものや半額経費にできるものなどがあります（保険の種類・受取人・返戻率などによって、資産計上や役員給与になる場合もあります）。

ただし、2019年（令和元年）7月8日以後に契約した定期保険などは、解約返戻率が高いと保険料の一部を資産に計上する扱いになり、全額を経費にできるものは限られます（法人税基本通達9-3-5の2）。

（８）赤字を10年間繰り越すことができる

青色申告をしている個人事業主の場合、「発生した赤字」は3年間しか繰り越すことができません。

一方、青色申告をしている法人であれば、この赤字を10年間繰り越すことが可能になります（平成30年4月1日以後に開始した事業年度に生じた赤字。法人税法57条）。

（９）土地取得に係る借入金利息の赤字も、ほかの所得と通算できる

個人事業主で不動産所得が赤字の場合、土地取得にかかる借入金の利息は必要経費にはなりますが、その利息に相当する部分の赤字は、給与所得などほかの所得と損益通算できません。

法人であれば、そのような制限はなく、赤字であっても利息を含めて会社の所得の計算に入ります。

（１０）事業承継が容易になる

不動産を会社所有にしておけば、オーナーが亡くなったとしても、会社の株式の相続のみで済むため、相続登記の必要がありません。

相続登記は、売買などによる所有権移転登記と比べると税率が安いのですが、それでも「固定資産税評価額の0.4％」はかかります。

その他にも、司法書士に依頼した時の報酬などの諸経費も削減できます。

登録免許税の税額表はこちら

また、オーナーが健在のときに、会社の株式を譲渡・贈与するなどして、事前に相続対策を講じることもできます。

事業承継税制についてはこちら
不動産賃貸業における「事業承継税制」

（１１）減価償却費の計上が任意

個人事業主は、固定資産の減価償却は「強制償却」ですが、法人は「任意償却」になるので、減価償却を事業状況に応じて調整することができ、償却を繰り延べることができます。

（１２）株式の評価額から法人税等相当額を控除できる

会社の株式の評価額を算定する場合に、会社の資産に「含み益」がある場合には、その株式を純資産価額方式で評価するときは、含み益（評価差額）から法人税額等相当額である３８％を控除することができます。

（１３）消費税還付の可能性も

個人から法人へ建物を譲渡した場合には、建物を取得した法人で消費税の還付を受けることができるケースがあります。ただし、アパートなどの居住用賃貸建物は、令和2年10月1日以後の取得から、原則として仕入税額控除ができません（消費税法30条10項）。

また、個人事業主が消費税の課税事業者であった場合などには、倉庫や駐車場など「課税売上が発生する物件」を「法人に売却」することにより、最長２年間消費税の免除を受けることが可能です。ただし、資本金1,000万円以上の会社や、設立1期目の前半6か月の売上と給与がどちらも1,000万円を超えた場合の2期目、インボイス発行事業者の登録をした場合などは免除になりません。また、免税事業者はインボイス（適格請求書）を出せないため、借主が事業者の物件では影響を確かめておきましょう。

こちらの記事も参考にどうぞ
個人から法人への不動産譲渡により消費税の還付を受けられるのか

デメリットについて

（１）法人の設立費用がかかる

株式会社を新しく設立するには、司法書士の報酬や登録免許税などの諸経費で約２５万円から３０万円ほどのコストがかかります。

最近、不動産賃貸業などで増えてきている「合同会社」であれば、１０万円から１５万円のコストで設立することが可能です。

（２）赤字でも税負担が発生する

個人事業主の場合は、不動産所得が赤字でも負担が固定でかかる税金はありません（給与所得などほかの所得があれば、損益通算したあとの所得に所得税等がかかります）。

一方、法人の場合は、「地方税の均等割」を赤字でも支払わなくてはなりません。

「均等割」は、会社をその都道府県（市町村）で運営して行く上での最低限のコストになります。

資本金等の額が1,000万円以下で、従業者が50人以下の会社なら、標準税率で都道府県に年2万円、市町村に年5万円、合計7万円を毎年支払います（地方税法52条・312条。超過税率をとる自治体では高くなります）。

※大阪府・寝屋川市の場合は、下のリンクで税率を確認できます

大阪府の均等割 icon-external-link

寝屋川市の均等割 icon-external-link 

（３）不動産を取得するのに不動産取得税などの経費がかかる

不動産取得税は、「不動産の取得時」に、1回だけ支払う税金ですが、とても高額になります。

不動産取得税については、こちらをどうぞ
【不動産賃貸業における経費】～個人編～「租税公課」について

（４）税理士への支払いが発生する

個人から法人にすることで、個人事業主と下記のような業務内容の変化があります。

法人の役員報酬は、定款か株主総会の決議で決め、毎月同じ額を支払うのが基本です（定期同額給与）。

また、「報酬額の変更」は、原則として事業年度の開始から3か月以内に1度しかできないなどの制約がありますので、「事前のシミュレーション」が非常に重要になります。

これらを独力ですべて行うのはとても難しいので、税理士と顧問契約を締結する必要があり、税理士報酬の支払いが発生します。

年間30万～が相場でしょうか。

（５）交際費に上限がある

個人事業主の場合、交際費に上限はありませんが、法人の場合は一定金額しか経費にできなくなってしまいます。

中小法人では、基本的に年間800万円までは経費にできます。

不動産管理会社では、その業務形態上、交際費が800万円を超えることはほとんどないので、そこまでのデメリットとはいえないでしょう。

また、個人よりも法人の方が、「交際費の範囲」が広がりますので、むしろメリットかもしれません。

まとめ

不動産管理会社を設立することによって

などのメリットがあります。

法人化するかどうかは「所得500万円」が１つの目安になります。

弊所では、法人化のシミュレーションなども承っておりますので、お気軽にご相談ください。