【税理士が開発】不動産投資シミュレーター「ミトオシ」を公開｜購入前に税引後の手残りとスコアを試算
この記事の結論
税理士が自ら開発した不動産投資シミュレーター「ミトオシ（Mitoshi）」を公開しました。物件価格・自己資金・家賃・金利などを入力するだけで、30年間のキャッシュフロー・利回り・税引後の手残り、そして100点満点の総合スコアまでその場で試算できます。表面利回りだけでは見えない「税金まで含めた本当の収支」を、購入前に数字で確認できます。会員登録なしのサンプル画面で、まず出力イメージをご覧いただけます。個人プランは通常 月額4,980円／年額49,800円です（2026年12月31日までのお申し込みは月額2,980円／年額29,800円で、その後もこの価格）。
こんにちは。大阪府柏原市を拠点に、大阪府内外の不動産オーナーを支援している税理士の平川（ ＠asse_t_ax ）です。
このたび、不動産投資の収支を手軽に試算できるWebツール 「ミトオシ（Mitoshi）」 を公開しました。日々の税務相談のなかで「購入前に、税金まで含めた手残りを正確に見たい」というご要望が多く、税理士である私自身が設計・開発したシミュレーターです。
なぜ「税引後の手残り」が大事なのか
不動産投資の判断でいちばん見落とされがちなのが、税金まで含めた“本当の手残り”です。表面利回りや家賃収入だけを見て購入し、いざ確定申告の段階で、減価償却の切れ目やローン返済（元本部分は経費になりません）による「黒字なのに資金繰りは苦しい」状態に気づく——というご相談は少なくありません。
ミトオシは、減価償却・ローン金利・諸経費・税金（所得税／法人税・譲渡税）を踏まえた手残りベースで30年間の収支を試算します。「この物件、買って大丈夫？」を、税金まで含めた数字で確かめてから判断していただけます。
まずは“触らずに見る”——ログイン不要のサンプル
ミトオシは、登録の前にサンプル物件の試算結果をそのまま閲覧できます。30年のキャッシュフロー、グラフ、総合スコア、売却時の手残りまで、実際の出力をご確認いただけます。「まず画面を見てから検討したい」という方は、こちらからどうぞ。
ミトオシでできること
1. 30年間の税引後キャッシュフローを自動計算
減価償却・ローン金利・諸経費・税金まで反映し、毎年の手残りを表とグラフで表示します。デッドクロス（節税効果が薄れる節目）やローン残高の推移も一目で確認できます。
2. 100点満点の総合スコアと改善ポイント
利回り・返済余裕・自己資金回収など10の指標を点数化し、「買い検討可／要検討」を一目で判定。弱点と改善のヒントも自動で提示します。
3. 「いつ売るか」——出口の比較
何年目に・どんな価格前提で売却するのが有利かを、累計損益・利回りでマトリクス比較。売り時の目安（デッドクロス直前）も示します。
4. 金利上昇などへの強さ（感度分析）
金利・空室・家賃下落・価格変動を動かして、どの前提が結果を最も左右するか、金利が何%上がると初年度が赤字化するかまで確認できます。リスクを数字で説明できます。
5. 複数物件をならべて比較
候補物件を同じ条件で、総合スコア・利回り・税引後の手残りまで横並びで比較できます。
6. 税理士の所見つき“試算書”をURLで共有
試算結果に担当税理士のコメントを添えて、閲覧専用リンク（URL）で共有できます。印刷・PDF保存にも対応。ご相談者やご家族との情報共有にも便利です。
こんな方に
- 不動産投資を検討中で、購入前に収支を具体的に見たい方
- 表面利回りだけでなく、税金・ローン返済まで含めた“手残り”を把握したい方
- 複数物件を比較して、より有利な投資判断をしたい方
料金（個人プラン）
- 月額 4,980円（通常価格）
- 年額 49,800円（通常価格・月額の約2ヶ月分お得）
SALE2026年12月31日までのお申し込みは月額2,980円／年額29,800円。期間中にお申し込みいただくと、その後もこの価格です。
機能はすべてのプランで共通です。月額で気軽に始めて、続けて使う場合は年額に切り替える、といった使い方ができます。解約はいつでも可能です。なお、ヒラカワ会計事務所の顧問先の皆さまは無料でご利用いただけます（当事務所のサービスとして発行いたします。担当までお申し付けください）。
よくあるご質問
Q. 無料で試せますか？
会員登録なしのサンプル画面で、実際の出力イメージ（30年CF・スコア・グラフ）をご覧いただけます（ サンプルを見る ）。ご自身の物件で試算する場合は月額4,980円から（2026年12月31日までは月額2,980円から）ご利用いただけます。解約はいつでも可能です。
Q. スマホでも使えますか？
はい。PC・スマートフォン・タブレットのブラウザでそのままご利用いただけます。アプリのインストールは不要です。
Q. 試算結果はそのまま申告に使えますか？
ミトオシは投資判断のための試算ツールであり、将来の収益を保証するものではありません。実際の税額の計算や確定申告については、当事務所までご相談ください。
Q. 顧問先ですが、利用できますか？
顧問先の皆さまは無料でご利用いただけます。アカウントを発行いたしますので、担当までお申し付けください。
ヒラカワ会計事務所は、大阪府柏原市を拠点に大阪府内外の不動産オーナーの税務を支援する会計事務所です。不動産の購入判断から確定申告、法人化・相続対策まで、投資の“手残り”を最大化する視点でサポートしています。試算結果をもとにしたご相談も承っていますので、お気軽にお問い合わせください。
※ 本ツール「ミトオシ」の運営は合同会社KOHコンサルティングです。ツールは試算であり、将来の収益を保証するものではありません。