法人化を考えている大家さん必見！不動産管理会社の「事業形態」について解説②【一括賃貸方式】

この記事の結論

一括賃貸（サブリース）方式は、オーナーが家族とつくった管理会社が物件を一括で借り上げ、入居者に貸す方式です。管理委託方式より管理会社の取り分を大きくでき（目安として家賃の10〜15％）、所得分散の効果は大きくなります。一方で、空室が増えると会社の採算が悪化します。修繕などの費用負担の区分や賃料の改定方法は、契約書で決めておきましょう。

法人化するかどうかを、個人のままの場合と比べて試算するご相談も承っています。→ 法人化のご相談

こんにちは。大阪府柏原市を拠点に、大阪府内外の不動産オーナーを支援している税理士の平川（＠asse_t_ax)です。

今回は、前の記事の続きで、不動産管理会社の「一括賃貸（サブリース）方式」について解説していきたいと思います。

icon-hand-o-down 前回の記事はこちら

法人化を考えている大家さん必見！不動産管理会社の「事業形態」について解説①【管理委託方式】

2018-09-19

一括賃貸方式について

「一括賃貸方式」は、まず、不動産オーナーが設立した不動産管理会社が、オーナーが所有する不動産（賃貸マンションなど）を一括で借り上げます。

不動産管理会社が入居者に転貸して家賃を受け取り、オーナーには契約で決めた「借上げ賃料」を支払う仕組みです。入居者から受け取る家賃と借上げ賃料の差額が、管理会社の取り分（この記事では「管理料」と呼びます）になります。

管理料の設定について

一括賃貸方式は、マンション等の不動産をオーナーより、「一括で借り上げて管理する方式」です。

そのため、管理にかかる業務内容が多岐にわたり、「管理委託方式」と比較すると、管理会社の取り分（入居者からの家賃とオーナーへの借上げ賃料の差額）の割合は、管理委託方式の管理料より大きくなります。

管理内容にもよりますが、実務的には、「不動産収入の１０％～１５％」程度が一つの目安です。空室のリスクや修繕の負担など、管理会社が実際に負う役割に見合っていることが大切です。

なお、サブリース方式の場合、「契約期間は１０年以上」の長期契約を結ぶことが多いのですが、建物は年数が経過するにつれて老朽化や設備の旧型化などの問題が発生します。

上記の問題は、空室率に影響を与えますので、「一括賃料の金額」は、契約で決めた時期（２～３年ごとなど）に見直されることが多く、契約期間中でも減額を求められることがあります。

2018年に問題となったシェアハウスの「かぼちゃの馬車」は、この「一括賃料の改定」が原因とされています。

空室率が５０％以上あった物件もあり、一括賃料の改定時期に大幅に賃料の減額がされたことによって、「借入金の返済が滞ったこと」が大きな問題へとつながっていきました。

個人側のメリット

サブリース方式による「オーナーのメリット」について見ていきましょう。

サブリース方式は、なんといっても「賃料収入が安定」していることが最大のメリットです。

空室の影響を受けにくく、キャッシュフローが安定しいるため、事業計画を立てやすくなります。

法人側のメリット

法人側のメリットとしては、下記のようなものがあげられます。

サブリース方式による「不動産管理会社のメリット」は、上記のとおりですが、デメリットについても触れておきます。

サブリース方式では、法人からオーナーへの「賃料の支払いが一定」であるため、空室率が高くなると、法人の利ざやが少なくなるという経営リスクがあります。

「郊外にあるマンション」など、あらかじめ空室率が高くなることが予想されそうな物件については、サブリース方式は避けるほうがいいでしょう。

フリーレント（アローワンス）期間について

フリーレントとは、「Free（無料）」で「Rent（賃貸）」することをいいます。

建物を新築して、一括で借り上げた場合には、完成後に募集開始してから満室にするまでの間、３か月程度の猶予期間を設けます。

猶予期間中は、フリーレントで賃料が発生しません。

そのため、オーナーとしては、建築初年度はキャッシュフローが厳しくなります。

また、フリーレントではなく「アローワンス（値引き）」期間という契約があります。

この契約の場合は、完成後１か月から３か月間、「段階的に賃料を割り引く」、「３か月間は家賃の８０％をオーナーに支払う」などのケースがあります。

礼金等の取扱いについて

礼金や敷金・保証金について、不動産オーナーと不動産管理会社のどちらに帰属するのかという問題があります。

礼金は収入、敷金・保証金は退去時に返す預り金で、性質が違います。サブリース方式では入居者と賃貸借契約を結ぶのは管理会社なので、礼金は管理会社の収入、敷金・保証金は管理会社が預かって返還義務を負う形が一般的です。オーナーとの契約書で、扱いをはっきり決めておきましょう。

実務的には、敷金等を不動産管理会社が預かって管理していたほうが、退去時に入居者が負担すべき原状回復費用や未払家賃を差し引いて精算し、残りを返す手続きがしやすいため、急な支出を抑えることが可能です。

また、経理処理の面からも効率的であるため、不動産管理会社に帰属させておいたほうが便利がいいでしょう。

費用負担を明確にする

「管理委託方式」の場合には、オーナーが不動産管理会社に管理を委託しているだけですので、発生する費用はすべて不動産オーナーが負担することになります。

一方、「サブリース方式」は、オーナーと不動産管理会社との賃貸借契約になりますので、両者の「費用負担の区分」が重要になってきます。

下記に一般的な費用負担の区分をあげておきます。

まとめ

サブリース方式は管理委託方式よりも管理料を高く設定できるため、「所得分散による節税効果」は大きくなります。

しかし、空室率が高くなると法人側で採算が合わず、赤字になってしまっては本末転倒です。

サブリース方式は物件の場所や賃貸需要を適確に見極めることが必要になります。

また、税務署からつっ込まれても大丈夫なように、「費用負担の区分」や「賃料の改定事項」など、契約書をしっかり作りこんでおきましょう。