修繕費をあえて資産計上することによるメリット。【不動産賃貸業における融資対策】
この記事のあとで、法律が変わっています。先に下の追記を読んでね。
※ 本記事に関する追記（2026年4月）
本記事の執筆時点以降、令和5年10月1日からインボイス制度（適格請求書等保存方式）が開始されています。不動産賃貸業では、店舗・事務所・駐車場等の課税売上に係る賃料について、適格請求書発行事業者の登録要否、2割特例や、免税事業者等からの仕入れに係る経過措置（控除できる割合は令和8年10月から7割に下がり、その後も段階的に縮小）の適用、仕訳上の消費税区分・勘定科目運用などに影響があります。
本記事の内容は当時の取扱いを前提とした参考情報です。インボイス対応後の実務運用については、当事務所までお問い合わせください。
この記事の結論
修繕費をあえて資本的支出として資産に計上すると、その年の利益が大きくなり、銀行の評価（返済能力の見積り）が良くなることがあります。ただし、その分その年の税金は増えるので、節税と銀行評価のどちらを優先するかは、融資の予定を踏まえて判断します。減価償却費の計上不足は銀行に見抜かれるので、避けましょう。
こんにちは。大阪府柏原市を拠点に、大阪府内外の不動産オーナーを支援している税理士の平川（＠asse_t_ax)です。
不動産賃貸業において事業を拡大していくためには、「必要なときに融資を引ける」ということが重要になります。
銀行から融資をうけて物件を購入等している不動産投資家であれば、確定申告書の控えを銀行から求められます。
「なぜ毎年銀行に確定申告書を提出しなければならないのか。」
銀行は確定申告書から「債務者の返済能力」や「信用の格付け」をおこない、融資の審査などの基準としているのです。
今回は、ちょっとした経理のテクニックにより「銀行の評価を高める方法」をお伝えしたいと思います。
その方法とは、ズバリ「修繕費を資本的支出として計上する」こと。
これだけです。
以下、「銀行評価の仕組み」とあわせてみていきましょう。
銀行評価の仕組み
銀行が融資の審査をするときには、
（税引後利益額 + 減価償却費）× １０年
という計算方法を、「融資の上限金額の一つの基準」として定めています。
これは、「減価償却費」という科目の性質上、「キャッシュを伴わない費用」であるためです。
例えば、600万円の新車の車をキャッシュで購入した場合（車両の耐用年数は「６年」、償却方法は「定額法」とする）
【購入初年度】
（車両運搬具）600万円 （現預金）600万円
（減価償却費）100万円 （車両運搬具）100万円
車両の購入によりキャッシュの流出がありますが、同額が「資産」になるため、銀行評価に影響はありません。
【２年目～６年目】
（減価償却費）100万円 （車両運搬具）100万円
上記のとおり、減価償却費として車両の購入代600万円が6年間にわたって経費に計上されていますが、その計上時にキャッシュの流出をともなっていません。
上記の基準は「融資の貸出限度額」だけでなく、「信用の格付け」にも影響を与えることになりますので、無視できない重要な指標と考えられます。
減価償却費の過少計上はやめよう
法人であれば、減価償却費は「任意計上」です。
銀行評価をよくしようと減価償却費を償却限度額よりも過少に計上するヒトがいますが、過少計上は絶対にやめましょう。
銀行には、減価償却費の明細である「別表16」も確定申告書とあわせて提出することになりますので、「減価償却の過少計上」はすぐにわかります。
「減価償却の過少計上」があれば銀行は、適正な金額に直して「企業評価」を行っています。
また、過少計上していると銀行員のイメージもよくありませんので、減価償却費は適正に計上するように徹底しましょう。
「節税」をとるか「銀行評価」をとるか
「節税」か「銀行評価」か。
両者はトレードオフの関係にあり、不動産投資家を含む経営者にとって難しい判断になります。
不動産賃貸業はその事業モデルから利益が残りやすいため、経費として落とせるものはすべて一括で計上したくなるもの。
ですが、長期的にみれば修繕費を資産として計上しても、トータルで落とせる経費の金額に変わりはありません。
「新たな物件の購入」や「運転資金などの融資」を考えている場合には、修繕費をあえて資本的支出として資産計上することも検討してみましょう。
修繕代を経費にするか資産計上するかの判断については下記の記事をご参考ください。
少額減価償却資産の科目にも注意しましょう
固定資産や修繕費の金額が10万円未満である場合や、中小企業であれば30万円未満（令和8年4月1日以後の取得は40万円未満）の減価償却資産を購入した場合に、一括で経費にできる特例がありますが、このときの「勘定科目」にも注意が必要です。
安易に「消耗品費」や「修繕費」などの科目を使用することは避けましょう。
税金を計算するうえでは、どの勘定科目を使用しても影響はありませんが、「銀行の評価」を考えたときには影響を与えます。
細かいところではありますが、普段から正確な処理を心掛け、少しでも銀行との交渉を有利に進めることができるよう経理を改善していくべきです。
少額減価償却資産について詳細はこちらの記事をご参考ください
【不動産賃貸業における経費】～個人編～「減価償却費」について
まとめ
修繕費を資産計上することにより、「銀行評価を向上」させることができます。
しかし、「節税」か「銀行評価」のどちらを取るかは、「あちらを立てれば、こちらが立たぬ」であるため長期的な視点かつ慎重に考える必要があります。
また、「勘定科目」の点からいうと、その支払いが「少額減価償却資産」に該当するときには「消耗品費」ではなく「減価償却費」で計上するなどの工夫も必要になります。
よくある質問
Q1. 修繕費を資産に計上すると、税金は損になりますか？
A. その年の経費が減るので、その年の税金は増えます。ただし、資産に計上した分は減価償却で後の年に経費になるので、長い目で見た経費の合計は変わりません。
Q2. 明らかに修繕費のものでも、資産に計上してよいですか？
A. 修繕費か資本的支出かは、本来は工事の内容で決まります。判断に幅がある工事について、どちらで処理するかを考えるものです。
Q3. 賃貸物件の備品で、少額減価償却資産の特例は使えますか？
A. 令和4年4月1日以後に取得した貸付け用の資産は、貸付けが主要な業務として行われる場合を除き、少額減価償却資産の特例などが使えません。
ご相談・お問い合わせ
不動産オーナー専門の税理士事務所です
顧問契約のほか、相続・贈与やセカンドオピニオンなど、単発のご相談も承っています。ご面談はオンラインで、全国に対応しています。