賃貸マンションを新築した時にかかる税金の仕組みについて解説

こんにちは。大阪府の寝屋川市で不動産オーナーを支援している税理士の平川（＠asse_t_ax)です。

賃貸マンションを建築した時のコストとしては、建築費以外にもさまざまな税金がかかってきます。

今回は、「マンション建築時にかかる税金」にスポットを当てて、解説していきたいと思います。

不動産取得税

マンション建設時にかかってくる一番高額な税金であり、不動産を「取得」したときに一度だけ課税されます。

「不動産取得税の納付期限」は、都道府県より送付される「納税通知書に記載された期日」になります。

この納税通知書が送付されてくるのは、マンション建築後半年～1年半後となり、忘れたころにやってくるので注意が必要です。

住宅を取得した場合の特例

一定の要件を満たした新築のマンションを建築した場合には、固定資産税について「課税標準の特例」を受けることができます。

特例の内容は課税標準である「固定資産税評価額」から「1戸あたり1,200万円」が控除されます。

計算式は下記のとおりとなります。

この特例を受けるための「一定の要件」は、「1戸あたりの床面積」が「40㎡以上240㎡以下」である部屋が対象となります。

なお、「床面積」は、

で判定します。

また、マンションが「認定長期優良住宅」に該当する場合には、1戸あたりの控除額が1,300万円になります。

この特例は、マンションの場合「1戸あたり」で控除を受けることができ、その控除額も多額です。

建築したマンションが要件を満たしていれば、不動産取得税をほとんど払わなくていいケースも多くあります。

1部屋あたりの床面積が狭くなりがちな「ワンルームマンション」などでなければ、要件を満たす可能性が高いので、建築前に図面等で「部屋ごとの床面積」などを確認しておきましょう。

登録免許税

登録免許税は、建物などの不動産を「登記簿に登録」するときに納める税金になります。

通常、登記は、司法書士に依頼することになりますが、司法書士が登記の際に登録免許税を立替えて支払いますので、司法書士に登記の報酬と合わせて登録免許税を支払うことになります。

税金は、下記のとおり計算します。

また、金融機関で土地建物を担保に借入をした場合などは、「抵当権の設定登記」が必要になり、「債権金額　×　1/1000」で計算した登録免許税を納税する必要があります。

印紙税

マンションを建築する際、不動産会社と工事の請負契約を結ぶことになりますが、契約書に「契約金額に応じた印紙」を貼付する必要があります。

「平成26年4月1日から平成32年3月31日」の間に作成された「工事の請負契約書」に貼付する印紙代については、特例により軽減税率が適用されます。

下記の図を参考にしてみてください。

消費税

土地を取得した場合には消費税はかかりませんが、マンションなどの建物を課税事業者である不動産業者から購入する際には、消費税が課税されます。

また、不動産業者に対して「仲介手数料」の支払いをした場合にも、消費税を含んだ金額を支払うことになります。

まとめ

マンションを建築すると建築費用だけでなく、さまざまな税金を収める義務が発生することになります。

また、不動産会社から提示される事業計画書などにも、これらの税金を記載してくれていることは多いです。

しかし、事業計画書の数字は決してそのまま信用せず、ご自身で数字を計算し、事業計画書が正確であるかどうかを確認してください。

「不動産の取得にかかる税金」は金額的に少ないものではありません。

賃貸マンションを建築する前に税金も合わせて収支があうかどうかをシミュレーションするようにしましょう。

☟不動産を売却した時の税金については下記記事をご参考ください。

「居住用マンション」を売却した時の税金の仕組みを解説