【消費税】土地建物の一括売却、契約書の内訳どおりに計算してよい？高裁判決で解説。
この記事の結論
契約書に土地と建物の金額の内訳があっても、合理的に区分されていなければ、消費税法施行令45条3項により譲渡時の時価の比で引き直される場合があります。リフォームで建物の価値が上がっているのに、仕入れ時の固定資産税評価額の比を使うのは不合理とされました。
こんにちは。大阪府柏原市を拠点に、大阪府内外の不動産オーナーを支援している税理士の平川（ ＠asse_t_ax )です。
土地と建物をセットで売るとき、契約書に「土地〇円、建物〇円」と内訳を書きますよね。
土地の譲渡は消費税が非課税で、建物の譲渡は課税です。
つまり、建物の金額を小さくするほど、売主が納める消費税は少なくなります。
買主さんと合意した契約書の内訳なんだから、その金額で消費税を計算していいですよね？
大家さん
結論から言うと、必ずしもそうとは言えません。内訳が「合理的」でなければ、時価の比で引き直される場合があります。リフォーム再販の会社が争った裁判でも、国側の主張が認められていますね。
ひらかわ
今回は、東京高裁令和6年5月30日判決を手がかりに、売主（課税事業者）の消費税の考え方を解説します。
所得税・法人税の取得価額や減価償却の按分は別の論点なので、本記事では扱いません。買主側の按分の一般論は、【取得価額の算定】土地と建物を一括購入！適正な按分方法を解説します！をご覧ください。
契約書に土地と建物の内訳があれば、そのまま消費税を計算してよいのか？
内訳があるだけでは安全とはいえません。「合理的に区分されていない」と判断されると、消費税法施行令45条3項により、譲渡時の時価の比で按分し直される場合があります。
根拠となる条文は、次のとおりです。
| 条文 | 内容 |
|---|---|
| 消費税法28条1項 | 課税資産の譲渡等の課税標準は、対価の額 |
| 消費税法28条5項 | 課税標準の額の計算の細目に関し必要な事項を政令に委任（施行令45条3項はこの委任を受けた規定） |
| 消費税法施行令45条3項 | 土地と建物の代価が合理的に区分されていないときは、譲渡時の価額の比で按分 |
ポイントは、「金額が書いてあるか」ではなく「その区分が合理的か」で見られることです。
東京高裁令和6年5月30日判決は、どんな事案だったのか？
中古住宅をリフォームして再販する会社が、建物（課税）を小さく区分していた事案で、一審・高裁とも納税者の請求が棄却されました。
- 納税者：中古住宅を年3,000件超仕入れ、リフォームして再販する株式会社
- 納税者の処理：販売時も、仕入れ時の固定資産税評価額等の比（過去の平均の建物按分率）で売買代金を土地と建物に区分し、建物（課税）を小さくしていた
- 税務署の方法：土地・建物それぞれの仕入れ代金に、リフォーム費用等を土地・建物に振り分けて加算した額の比で按分
- 結果：東京地裁令和5年5月25日判決、東京高裁令和6年5月30日判決とも棄却
最高裁は令和7年5月9日に上告を受理しない決定をし、判決は確定しています。
裁判所は、何を「不合理」と判断したのか？
リフォームで建物の交換価値が高まっているのに、仕入れ時の評価額の比を使うことが不合理とされました。契約書に金額の区分があること自体は、決め手にならないという整理です。
| 論点 | 判断の要点 |
|---|---|
| 施行令45条3項の効力 | 消費税法28条5項の委任の範囲内で有効 |
| 契約書に金額の区分がある場合 | 合理的に区分されていなければ、45条3項が適用され得る |
| 固定資産税評価額の比 | 一般には時価の合理的な指標。ただし、リフォームで建物の交換価値が高まっているのに仕入れ時の比を使うのは不合理 |
| 税務署の方法 | 仕入れ代金にリフォーム費用等を振り分けて加算した額の比は相当 |
| 按分の基準となる価額 | 譲渡時の時価 |
固定資産税評価額の比そのものが否定されたわけではありません。
問題になったのは、「売るときの建物の価値」を反映していない比を使い回したことです。
なお、本件はリフォーム再販の事案です。一般の売却にそのまま当てはまるかは、事案ごとに考える必要があります。
出典：国税庁 税務訴訟資料
売主（課税事業者）は、契約前に何を確認しておくべきか？
契約書の内訳を「譲渡時点の時価」で説明できるようにしておくことです。仕入れ時の按分率の使い回しは、避けたほうが安全と考えられます。
- 譲渡時点の土地・建物の価値の根拠（固定資産税評価額の比、鑑定評価など）を用意する
- リフォームや増築をした物件は、その費用を土地・建物に振り分けて加算した額で、比を検証する
- 過去の平均の建物按分率を、機械的に当てはめない
- 契約書に、土地・建物の内訳と消費税額を明記する
- 建物の価値がほぼない古家付き土地の場合は、【消費税の落とし穴】古家付き土地の売却で「建物比率ゼロ」は通用するかも確認しておきましょう
固定資産税評価額の比で分けておけば、安心ですか？
大家さん
出発点にはなりますが、それだけで安心とはいえません。リフォームで建物の価値が上がっているなら、その分を反映した比かどうかを、売る前にチェックしましょう。
ひらかわ
よくある質問
Q1. 契約書に内訳があれば、税務署は引き直せませんか？
引き直される場合があります。本判決は、契約書で土地と建物の代価が金額で区分されていても、合理的に区分されていなければ施行令45条3項が適用され得ると判断しています。
Q2. 固定資産税評価額の比で按分すれば安全ですか？
固定資産税評価額は、一般には時価の合理的な指標とされます。ただし、リフォームで建物の交換価値が高まっている場合に仕入れ時の比を使うと、不合理と判断される可能性があります。
Q3. この判決は、リフォームしていない通常の売却にも当てはまりますか？
本件はリフォーム再販の事案ですが、判決は按分の基準を「譲渡時の時価」としています。購入から年数が経ち、建物の老朽化や地価の変動で価値の比率が変わっている場合も、購入時の比率をそのまま使うのは合理的といえない可能性があります。売却時点の固定資産税評価額の比や鑑定評価など、譲渡時の価値を反映した根拠を用意しておくと安心です。
以上、ご参考ください。