【源泉徴収】非居住者から不動産を購入したら買主が10.21%を納付する義務
この記事の結論
非居住者から不動産を購入した買主は、売買代金の「10.21%」を源泉徴収し、翌月10日までに税務署へ納付する義務があります（所得税法212条）。ただし、自己の居住用かつ売買代金1億円以下の場合は免除されます。
こんにちは。大阪府柏原市を拠点に、大阪府内外の不動産オーナーを支援している税理士の平川（ ＠asse_t_ax )です。
最近は海外在住の日本人や外国籍オーナーが日本の不動産を所有しているケースも珍しくなくなりました。そのような物件を購入する際、買主側に思わぬ「源泉徴収義務」が発生することをご存知でしょうか。
事例としては多くないテーマですが、知らずに代金全額を売主に支払ってしまうと、買主が後から税務署に追徴されるリスクがあります。
海外に住んでいるオーナーから中古アパートを買おうと思っているんですが、何か特別な手続きが必要なんですか？
大家さん
はい、売主が「非居住者」に該当する場合、買主であるあなたが売買代金の10.21%を源泉徴収して、税務署に納付する義務があります。意外と見落としがちなので、しっかり押さえておきましょう。
ひらかわ
今回は、非居住者から不動産を購入した場合の源泉徴収義務について解説していきますね。
非居住者から不動産を購入した買主には源泉徴収義務があるのか？
結論から言うと、買主には売買代金の10.21%を源泉徴収し、税務署へ納付する義務があります。根拠法令は「所得税法212条1項」になります。
ここでいう「非居住者」とは、日本国内に住所を有せず、かつ現在まで引き続き1年以上居所を有しない個人のことを指します（所得税法2条1項5号）。国籍は関係なく、海外赴任中の日本人なども該当する場合があります。
非居住者が日本国内の不動産を譲渡した場合、その譲渡対価は「国内源泉所得」に該当します。日本の税務当局は非居住者から直接税金を徴収することが難しいため、買主に源泉徴収義務を負わせる仕組みになっています。
源泉徴収義務者は「個人・法人」を問わない
この源泉徴収義務は、買主が法人であっても個人であっても課されます。「個人だから関係ない」ということはありませんので、注意しましょう。
売主が非居住者かどうかは、売買契約前に住民票や住所確認書類で確認しておくことが望ましいと考えられます。
源泉徴収の税率は10.21%・免除される条件は？
源泉徴収の税率は売買代金の「10.21%」（所得税10%＋復興特別所得税0.21%）です。ただし、一定の条件を満たす場合は源泉徴収が免除されます。
源泉徴収が免除される条件
所得税法施行令281条の3により、以下の2つの条件をいずれも満たす場合、源泉徴収は不要となります。
- 買主（またはその親族）が、自己またはその親族の居住の用に供するために取得した不動産であること
- 売買代金が1億円以下であること
つまり、投資用物件として購入する場合や、売買代金が1億円を超える場合は、たとえ自己居住用であっても源泉徴収が必要になります。
計算例：売買代金5,000万円の投資用物件の場合
- 売買代金：50,000,000円
- 源泉徴収税額：50,000,000円 × 10.21% = 5,105,000円
- 売主への支払額：50,000,000円 − 5,105,000円 = 44,895,000円
買主は、売主に支払うのは差引後の金額となり、源泉徴収した5,105,000円を税務署に納付することになります。
なお、売主は譲渡所得について日本で確定申告を行うことで、源泉徴収された税額が精算される仕組みです。非居住者は日本国内に住所がないため、原則として「納税管理人」を選任して所轄税務署に届け出たうえで、納税管理人を通じて申告・納付を行います（国税通則法117条）。
納付書の入手方法・納付期限と実務フロー
源泉徴収した税額は、支払日の翌月10日までに税務署へ納付する必要があります。納付書は所轄の税務署で入手するか、e-Taxで電子納付することも可能です。
使用する納付書
使用するのは「非居住者・外国法人の所得についての所得税徴収高計算書」という納付書です。一般的な給与所得用の納付書とは異なるので注意しましょう。
- 所轄税務署の窓口で入手可能
- e-Tax（国税電子申告・納税システム）でも対応可能
- 金融機関の窓口に置いていないことがあるため、事前準備が望ましい
納付期限
支払いをした月の翌月10日が納付期限です。決済日が月末の場合、翌月10日まで日数が短いので、納付書の準備はあらかじめ済ませておきましょう。
期限を過ぎると「不納付加算税」や「延滞税」が課されるケースがあります。
実務フローのまとめ
- 売買契約前に売主の居住状況を確認（住民票・パスポート等）
- 非居住者に該当する場合、源泉徴収の要否を判定（自己居住用かつ1億円以下なら免除）
- 決済時に売買代金の10.21%を控除し、差額を売主に支払う
- 納付書を準備し、翌月10日までに税務署へ納付
売主が「源泉徴収はいらないよ」と言ってきたらどうすればいいんですか？
大家さん
源泉徴収義務は法律で買主に課されているので、売主の意向に関わらず必ず実施する必要があります。仲介業者や司法書士とも事前に連携して、決済日に慌てないように準備しておきましょう。
ひらかわ
事例としては多くありませんが、海外在住オーナーからの不動産購入は今後も増えていくと考えられます。仲介業者や司法書士が源泉徴収義務に詳しくないケースもあるため、買主自身が制度を理解しておくことが重要です。以上、ご参考ください。
よくある質問
Q1. 売主が日本国籍でも源泉徴収は必要ですか？
国籍は関係ありません。日本国籍であっても、海外赴任などで「非居住者」に該当する場合は源泉徴収が必要となります。判定基準は住所と居所の有無です。
Q2. 売買代金が1億円ちょうどの場合は免除されますか？
「1億円以下」が免除条件のため、1億円ちょうどの場合は免除対象に含まれます。なお、土地と建物を別契約に分ける、買主側の親族と分散契約する等の場合、税務当局は実質的に1取引として合算判定する可能性があります。免除規定の意図的な潜脱と評価されるリスクがあるため、契約形態が複雑になる場合は事前に税理士へのご相談を推奨します。
Q3. 源泉徴収を忘れたらどうなりますか？
買主に対して不納付加算税（原則10%）と延滞税が課される場合があります。源泉徴収義務は買主に課されているため、売主から回収できなかったとしても、買主が税務署に納付しなければなりません。
Q4. 売主が法人（外国法人）の場合も同じですか？
はい、外国法人売主からの購入も同様に10.21%の源泉徴収義務があります。免除規定（自己居住用かつ1億円以下）は所得税法施行令281条の3で個人売主を前提としているため、外国法人売主の場合は免除規定の適用がなく、原則として全件で源泉徴収が必要となります。
Q5. 源泉徴収した税額は売主に返還されないのですか？
売主が日本で確定申告を行うことで、譲渡所得に対する税額と源泉徴収税額が精算されます。源泉徴収税額が確定税額を上回れば還付され、不足すれば追加納付となる仕組みです。