不動産所得の事業的規模。5棟10室基準？土地貸しは？
この記事のあとで、法律が変わっています。先に下の追記を読んでね。
※ 本記事に関する追記（2026年4月）
本記事の執筆時点以降、令和2年分以後の青色申告特別控除は55万円／65万円の二段階に再編されています。事業的規模かつ複式簿記による記帳を満たす場合、控除額は原則55万円となり、これに加えてe-Taxによる電子申告または優良な電子帳簿保存のいずれかの要件を満たす場合に限り65万円が適用されます。
本記事中で「65万円控除」と記載されている箇所は、上記の電子申告等の追加要件を満たした場合の金額です。実際の控除額の判定や電子帳簿保存の要件確認については、当事務所までお問い合わせください。
この記事の結論
不動産所得の事業的規模は、実務上「5棟10室基準」（独立家屋はおおむね5棟以上、アパート等はおおむね10室以上）で判定します（所得税基本通達26-9）。駐車場5台・貸地5件を1室、戸建1棟を2室に換算して合算するのが実務の目安です。共有の物件は、持分で按分せずに数えるのが一般的です。
こんにちは。大阪府柏原市を拠点に、大阪府内外の不動産オーナーを支援している税理士の平川（＠asse_t_ax)です。
不動産所得の計算は、賃貸経営が「事業的規模」か「それ以下」で、取り扱いが変わります。
事業的規模の判定方法はどうしたらいいの？
大家さん
実務上の判定方法は、「形式基準」。いわゆる「5棟10室基準」により行います。
ひらかわ
5棟10室基準で判定
「5棟10室基準」の根拠は、『所得税基本通達26-9』になります。
【所得税基本通達26-9】
- 貸間、アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること。
- 独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。
マンション（分譲、一棟）やアパート、文化住宅であれば、戸数が10室以上。
戸建であれば5棟以上で「事業的規模」と判定します。
【参考ホームページ】
国税庁HP：事業としての不動産貸付けとの区分
駐車場や貸土地を所有している場合
駐車場や貸土地を専門にやっているオーナーもいるかと思います。
駐車場や貸土地は、そのままでは事業的規模の判定ができないため、「室数」に換算する必要があります。
具体的には、駐車場5台＝1室、貸土地5件＝1室。として計算します。
駐車場経営の場合は、50台以上で「事業的規模」になります。
サブリース契約を結んでいる場合
所有している物件について、不動産管理会社が一括で借上げている（サブリースの)場合。
このケースも、上記の「5棟10室基準」により判断します。
「5棟10室基準」は、形式的に戸数や棟数で判定する基準。上記の所得税基本通達26-9では、契約の形態まで要求されていません。
マンション1棟の管理を管理会社へ丸投げしているとしても、戸数が10室以上あれば「事業的規模」といえるでしょう。
種類の異なる物件を複数所有している場合
種類の異なる物件を複数所有している場合の、「事業的規模」の判定方法はどうしたらいいですか？
大家さん
種類の異なる物件は、すべて「室数」に換算して計算します。
ひらかわ
具体的には、戸建1棟＝2室、駐車場5台＝1室、貸土地5件＝1室として計算することになります。
【具体事例】
アパート5室、戸建1棟、駐車場20台、貸土地5件
5室 + 2室（1棟×2）+ 4室（20台÷5）+ 1室（5件÷5）＝ 12室
12室≧10室（事業的規模）
不動産が共有の場合
賃貸物件の持分が夫婦などで共有となっている場合は、どのように判定するのでしょうか。
たとえば、10室あるマンションを夫婦が2分の1ずつ共有で所有している場合。
10室を持分で按分すると、1人当たり5室となり「事業的規模」に該当しないことになります。
しかし、この判定方法は間違いです。
実務上、共有で所有していたとしても「事業的規模」の判定は、持分で按分しません。
つまり、1人当たり10室として判定し、夫婦ともに「事業的規模」で賃貸経営を行っていることになります。
この方法は、法令や通達で公式にアナウンスされているわけではありません。
仮に、持分が2分の1など、共有者が少ない場合は、計算は容易ですが、そんなシンプルなケースばかりではないのが現状。。。
共有者は家族以外の第三者の可能性もあるため、共有者が増えるにつれて判定方法が複雑になり、事業規模を満たすことが難しくなってしまいます。
まとめ
事業的規模の判定方法について、さまざまなケースを想定し解説しました。
賃貸経営は、事業的規模を満たすことによって、税制上のさまざまな特典を受けることができます。
税制上受けられる特典については、下記の記事で詳細に解説していますので、ご参考ください。
ひらかわ
よくある質問
Q1. 5棟10室に届かなければ、絶対に事業的規模になりませんか？
A. 5棟10室は「特に反証がない限り事業とする」目安です。賃料収入の状況や管理の状況などから、これに準ずる事情があれば事業的規模と認められることもあります（所得税基本通達26-9）。ただし、基準に届かない場合は慎重な判断が必要です。
Q2. 事業的規模だと、何が変わりますか？
A. 青色申告特別控除が55万円（電子申告等で65万円）になる、家族への青色事業専従者給与が経費になる、建物の取壊し等の損失を全額経費にできる、などの違いがあります。事業的規模でない場合、青色申告特別控除は10万円です。
Q3. サブリースで管理会社に一括で貸している場合も、室数で数えますか？
A. 数えます。5棟10室基準は戸数・棟数で判定する形式基準で、契約の形態までは求めていません。
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