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法人化を考えている大家さん必見!不動産管理会社の「事業形態」について解説①【管理委託方式】

 
管理委託方式
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こんにちは。大阪府の寝屋川市で不動産オーナーを支援している税理士の平川(@asse_t_ax)です。

不動産管理法人の事業形態としては、「管理委託方式」「一括賃貸方式」「不動産保有方式」の3方式があります。

今回は、上記の3方式のうち、「管理委託方式」について解説します。

 

管理委託方式について

 

「管理委託方式」は個人で所有している不動産の管理業務を、オーナー(親族を含む)が設立した不動産管理会社に委託する方式になります。

 

個人に課税される所得税は、所得の金額が大きくなるにつれて税率が大きくなる(最大45%)「累進課税制度」が採用されていますが、一方、法人税は所得800万円までは、税率が約25%で、所得800万円を超える部分の金額については約33%になっています。

📝【不動産管理会社を設立する目的】

  • 所得の分散。法人税と所得税のトータルの税率を低く抑える。
  • 給与所得控除の利用。会社からオーナーや家族に役員報酬を支給。

 

以下、管理委託方式の詳細を見ていきましょう。

 

導入が容易にできる

管理委託方式の導入の流れは以下のとおりになります。

不動産管理会社を設立



不動産管理会社とオーナーとの間で管理委託契約を締結



オーナーから不動産管理会社へ上記の契約に基づき、管理料を支払う

ご覧の通り、管理委託方式は導入が容易であることから、採用している会社は多いと思います。

 

業務内容にはどんなものがあるか

不動産管理会社の「業務内容」は、以下のようなものが考えられます。

📝【業務内容】

(入居者に関するもの)

  • 入居付け(募集、広告など)
  • 契約の締結、更新、解約の手続き
  • 苦情への対応
  • 家賃等の請求、集金
  • オーナーへ家賃の送金

(建物に関するもの)

  • 建物の清掃、警備
  • 共用部分の保守・管理
  • 修繕箇所の特定、業者への依頼など

管理料の設定が重要

「管理委託方式」は、不動産管理会社への「管理料の妥当性」について、税務署から厳しく追及されます。

近年、税務調査の現場において、について、税務署の追求は厳しくなってきているように感じます。

税務署から否認されないためにも、不動産管理会社へ支払う「管理料の設定」は、非常に重要になります。

 

管理料の相場は、業務内容にもよりますが、「不動産収入の3~8%」までの範囲であれば、問題ないでしょう。

 

管理委託契約書の業務区分に注意する

「管理委託契約書の作成」にあたって、インターネットなどからテンプレートを拾ってきて、そのまま利用する人がいますが、中身をろくに精査せずに利用する」ことはやめましょう。

 

「同族法人以外の民間の不動産管理会社」に一部の業務を委託しているケースを考えてみてください。

  • 「管理料の金額」から考える
    民間会社に「不動産収入の5%」を支払う契約を締結。さらに、同族法人である不動産管理会社に「8%の管理料」を支払っている場合、トータルで「13%の管理料」を支払っていることになります。
    これでは、税務署から高額管理費であるとして、8%を超える部分の金額は否認されてしまいます。
  • 管理という「業務内容の面」でみた場合
    両者の契約内容のうち、「重複している業務内容」があれば、管理料の割合が妥当であっても、税務調査で否認されてしまう可能性は高いでしょう。

以上のことは、オーナーが個人で家族などに「専従者給与」を支払っている場合にも同じことがいえます。

 

「不動産賃貸業の税務調査」において、専従者給与の「支払金額の根拠」は、厳しく追及される項目の1つになります。

その際に、給与を支払っている「家族の業務内容」を調査官に説明しなければなりませんが、管理会社の業務内容と重複」していると、これも否認リスクが高まってしまいます。

 

委託契約書の作成は、必ず専門家などにチェックしてもらうか、作成自体を依頼するようにしましょう。

 

節税効果は3方式の中で一番少ない

管理委託方式によりオーナー個人から法人へ移せる収入は、最大でも家賃の8%くらいです。

オーナーの不動産収入が5000万円とすると、不動産管理会社へ支払う管理料は400万円。会社の場合、赤字でも法人府県民税と市民税の「均等割(7万から10万円)」を支払う必要がありますので、節税効果は薄くなります。

 

法人設立により、節税効果を最大限発揮するには、次回以降解説する「一括賃貸方式」や「不動産所有方式」が有効になるといえます。

 

まとめ

不動産管理方式は、「導入が容易」ですが、管理会社へ支払う管理料の上限が低いため、節税効果は低くなる特徴があります。

まずは、不動産管理方式で資金を留保しておき、内部留保がたまってきたら不動産所有方式に移行することも1つの方法になります。

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