不動産所得の事業的規模。5棟10室基準？土地貸しは？

こんにちは。大阪府の寝屋川市・枚方市を中心に不動産オーナーを支援している税理士の平川（＠asse_t_ax)です。

不動産所得の計算は、賃貸経営が「事業的規模」か「それ以下」で、取り扱いが変わります。

5棟10室基準で判定

「5棟10室基準」の根拠は、『所得税基本通達26-9』になります。

マンション（分譲、一棟）やアパート、文化住宅であれば、戸数が10室以上。

戸建であれば5棟以上で「事業的規模」と判定します。

駐車場や貸土地を所有している場合

駐車場や貸土地を専門にやっているオーナーもいるかと思います。

駐車場や貸土地は、そのままでは事業的規模の判定ができないため、「室数」に換算する必要があります。

具体的には、駐車場5台＝1室、貸土地5件＝1室。として計算します。

駐車場経営の場合は、50台以上で「事業的規模」になります。

サブリース契約を結んでいる場合

所有している物件について、不動産管理会社が一括で借上げている（サブリースの)場合。

このケースも、上記の「5棟10室基準」により判断します。

「5棟10室基準」は、形式的に戸数や棟数で判定する基準。上記の所得税基本通達26-9では、契約の形態まで要求されていません。

マンション1棟の管理を管理会社へ丸投げしているとしても、戸数が10室以上あれば「事業的規模」といえるでしょう。

種類の異なる物件を複数所有している場合

具体的には、戸建1棟＝2室、駐車場5台＝1室、貸土地5件＝1室として計算することになります。

不動産が共有の場合

賃貸物件の持分が夫婦などで共有となっている場合は、どのように判定するのでしょうか。

たとえば、10室あるマンションを夫婦が2分の1ずつ共有で所有している場合。

10室を持分で按分すると、1人当たり5室となり「事業的規模」に該当しないことになります。

しかし、この判定方法は間違いです。

実務上、共有で所有していたとしても「事業的規模」の判定は、持分で按分しません。

つまり、1人当たり10室として判定し、夫婦ともに「事業的規模」で賃貸経営を行っていることになります。

この方法は、法令や通達で公式にアナウンスされているわけではありません。

仮に、持分が2分の1など、共有者が少ない場合は、計算は容易ですが、そんなシンプルなケースばかりではないのが現状。。。

共有者は家族以外の第三者の可能性もあるため、共有者が増えるにつれて判定方法が複雑になり、事業規模を満たすことが難しくなってしまいます。

まとめ

事業的規模の判定方法について、さまざまなケースを想定し解説しました。

賃貸経営は、事業的規模を満たすことによって、税制上のさまざまな特典を受けることができます。